Résidence étudiante en partenariat avec l'État : appel à manifestation d'intérêt, convention et cahier des charges

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En bref. ce guide sur résidence étudiante répond à 7 questions concrètes que se posent les fondateurs et les directions d'établissements privés au Maroc.

Le partenariat avec l'État pour une résidence étudiante est un montage dans lequel un investisseur privé construit et exploite une résidence, sous convention avec l'État et selon un cahier des charges, en contrepartie d'avantages fiscaux et, selon les programmes, d'un accès au foncier public.

Le logement étudiant manque partout : le projet de loi de finances 2027 estime le déficit à environ 400 000 lits. L'État a choisi de ne pas tout construire lui-même et d'ouvrir le secteur aux investisseurs privés, dans un cadre conventionné.

Voici comment ce partenariat fonctionne, ce qu'il exige, et les questions à poser avant de répondre à un appel. Pour une vue d'ensemble du marché, voir notre article sur le logement étudiant.

Comment le dispositif s'est-il construit ?

Quelles conditions faut-il remplir ?

• Signer une convention avec l'État et respecter un cahier des charges.
• Réaliser au moins 50 chambres, avec deux lits au plus par chambre.
• Achever les travaux dans les trois ans suivant l'autorisation de construire.
• Fournir des garanties financières, libérées sur preuve de conformité, selon le guide fiscal de la DGI.

En contrepartie, le promoteur bénéficie d'une exonération de TVA pendant trois ans et, pour les promoteurs au régime du résultat net réel, d'une exonération du droit d'enregistrement de 5 % sur le terrain (voir les avantages fiscaux).

Que change le PLF 2027 ?

Le projet de loi de finances 2027 annonce une offre locative abordable pour les étudiants et les jeunes actifs : l'État mettrait du foncier public à disposition d'opérateurs, qui s'engageraient sur des plafonds de loyers et une durée de mise en location. Les sites proches des universités et des transports seraient prioritaires. Les niveaux de loyer, la durée et le calendrier restent à préciser.

C'est une piste à suivre de près pour un investisseur : le foncier est souvent le premier poste d'un projet, et le premier obstacle en centre-ville.

Quelles questions poser avant de répondre ?

1. Quelle durée d'engagement, et quelles conditions de sortie ?
2. Les loyers sont-ils plafonnés, et comment sont-ils révisés ?
3. Quelles obligations de services et de sécurité figurent au cahier des charges ?
4. Qui attribue les places : l'opérateur, l'université, l'ONOUSC ?
5. Quelles sanctions en cas de retard ou de non-conformité ?

Ces points se négocient et se modélisent avant tout engagement (voir le business plan d'une résidence).

Pour quel investisseur ?

Le dispositif convient aux investisseurs prêts à porter un actif sur la durée et à confier l'exploitation à un opérateur spécialisé, ou à le devenir. Il convient aussi aux établissements d'enseignement qui veulent loger leurs étudiants (voir une résidence adossée à un établissement). Le montage financier, avec ou sans foncière, est présenté dans les montages financiers.

Comment préparer une réponse à un appel à manifestation d'intérêt ?

Les pièces exactes sont fixées par chaque appel ; lisez son règlement en entier avant de commencer. Une réponse solide repose en général sur les éléments suivants :

Respectez la forme demandée : une réponse incomplète ou hors délai peut être écartée sans examen.

Quels engagements suivre après la signature de la convention ?

• Le calendrier de réalisation et d'ouverture.
• Les prix et leur évolution, selon les règles prévues.
• Le public accueilli et les conditions d'attribution.
• La qualité de service et l'entretien.
• Les rapports et contrôles prévus par la convention.

Un tableau de suivi de ces engagements, tenu dès la signature, prépare les contrôles. Voir le business plan d'une résidence.

Questions fréquentes : Résidence étudiante

Conclusion

Le partenariat avec l'État ouvre le logement étudiant aux investisseurs privés, dans un cadre conventionné : taille minimale, délais, cahier des charges et avantages fiscaux.

Notre conseil : faites lire la convention et le cahier des charges comme un contrat de long terme. Les engagements de loyer et de durée pèsent plus que les avantages fiscaux.