Étude de marché d'une résidence étudiante : mesurer la demande autour d'un campus

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En bref. ce guide sur étude de marché d'une résidence étudiante répond à 7 questions concrètes que se posent les fondateurs et les directions d'établissements privés au Maroc.

L'étude de marché d'une résidence étudiante mesure, autour d'un ou plusieurs campus, le nombre d'étudiants qui ont besoin d'un logement, ce qu'ils peuvent payer et l'offre qui existe déjà, pour dimensionner le projet et fixer ses prix.

Le chiffre d'un déficit de 400 000 lits au niveau national est vrai, mais il ne dit pas si une résidence de 200 chambres se remplira à tel endroit. Une résidence se remplit avec les étudiants d'un campus précis, à un prix précis.

Voici la méthode pour mesurer cette demande et dimensionner le projet, étape par étape.

Quel périmètre étudier ?

On part des campus accessibles depuis le site : à pied, ou en transport en commun dans un temps raisonnable. Un site proche de plusieurs établissements, publics et privés, diversifie la demande. Les créations d'universités et d'établissements annoncées dans le PLF 2027 (de 162 à 211 établissements) déplacent la demande vers de nouvelles villes.

Comment estimer la demande ?

L'ONOUSC gère les candidatures au logement universitaire public sur une plateforme en ligne ; le ministre reconnaissait fin 2024 que l'offre ne permettait pas de satisfaire la demande croissante. Sur les étudiants internationaux, voir notre article dédié.

Comment analyser l'offre existante ?

• Les cités universitaires publiques, à bas prix, mais aux places rares et attribuées sur critères.
• Les résidences privées, à but lucratif ou non, avec des niveaux de service variables.
• Les résidences des établissements eux-mêmes.
• La location d'appartements ou de chambres chez l'habitant, souvent la première concurrente.

Pour chacune : capacité, taux d'occupation quand on peut l'obtenir, prix, services et distance au campus.

Comment fixer le prix cible ?

Le prix se situe entre ce que coûte l'alternative (une chambre en colocation, le transport quotidien depuis le domicile familial) et ce que les étudiants visés peuvent payer. Les résidences privées très équipées affichent des loyers élevés, quand les structures à but non lucratif restent abordables. Une enquête sur place vaut mieux que des moyennes nationales.

Comment dimensionner le projet ?

1. Estimer la demande solvable au prix cible.
2. Retenir une part de marché prudente de cette demande.
3. Vérifier le seuil minimal de 50 chambres si le projet vise les avantages fiscaux et le partenariat avec l'État (voir le partenariat avec l'État).
4. Prévoir une montée en charge sur deux rentrées.

La méthode est proche de celle d'une école (voir l'étude de marché d'une école privée).

Comment construire une enquête auprès des étudiants ?

Une enquête courte, diffusée avec l'accord des établissements, complète les données disponibles. Elle mesure ce que les statistiques ne disent pas : les attentes, le budget réel et les critères de choix.

• Situation actuelle : logement chez les parents, colocation, location seule, cité universitaire.
• Budget : loyer actuel, charges, montant maximum acceptable, qui paie.
• Critères : distance au campus, sécurité, prix, intimité, services, transport.
• Services attendus : Wi-Fi, ménage, restauration, espaces de travail, salle de sport.
• Durée : année universitaire complète ou dix mois, besoin l'été.

Visez un échantillon assez large dans chaque établissement ciblé et présentez les résultats par profil : première année, étudiants venus d'une autre ville, étudiants internationaux.

Quel livrable attendre d'une étude de marché ?

Les conclusions alimentent directement le business plan de la résidence.

Questions fréquentes : Étude de marché d'une résidence étudiante

Conclusion

La demande d'une résidence étudiante se mesure campus par campus : effectifs, étudiants venus d'ailleurs, offre concurrente et capacité à payer.

Notre conseil : signez une lettre d'intention avec un ou deux établissements voisins avant d'acheter le terrain. C'est la meilleure preuve de demande pour un banquier.